Diritto di superficie e fotovoltaico: perché non è un affitto (e cosa cambia per chi possiede un terreno)

Quando si parla di fotovoltaico a terra, la prima parola che viene in mente a chi possiede un terreno è "affitto". In realtà, nella maggior parte dei progetti fotovoltaici su larga scala non si affitta nulla: si cede un diritto di superficie. La differenza non è solo terminologica, ma giuridica, e determina in modo sostanziale quali garanzie ha il proprietario del fondo per tutta la durata del progetto.

Cos'è il diritto di superficie: la definizione giuridica

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice Civile ed è un diritto reale, non un semplice rapporto contrattuale di natura obbligatoria come la locazione. In base all'articolo 952 c.c., il proprietario di un terreno può concedere a un terzo il diritto di costruire e mantenere un'opera al di sopra del suolo, che ne acquisisce la proprietà separata da quella del fondo.

Si tratta della principale deroga al principio di accessione previsto dall'articolo 934 c.c., secondo cui tutto ciò che viene costruito su un terreno appartiene normalmente al proprietario del suolo. Grazie al diritto di superficie, invece, l'impianto fotovoltaico e il terreno restano beni giuridicamente distinti, ciascuno con un proprio titolare.

Trattandosi di un diritto reale, la costituzione richiede:

• un atto pubblico redatto da un notaio
• la trascrizione nei Registri Immobiliari, che lo rende opponibile a terzi
• l'indicazione precisa della durata, decorsa la quale il diritto si estingue

Diritto di superficie e affitto del terreno: le differenze che contano

Affitto e diritto di superficie condividono un punto di partenza: in entrambi i casi il proprietario non vende il terreno. Ma le tutele e la natura giuridica dello strumento cambiano in modo significativo.

• Natura del diritto: la locazione è un diritto personale, che vincola solo le parti del contratto; il diritto di superficie è un diritto reale, trascritto e opponibile a chiunque, anche in caso di successiva vendita del terreno da parte del proprietario
  
  
• Stabilità nel tempo: il diritto di superficie, essendo trascritto, resta valido anche se il fondo cambia proprietario, offrendo maggiore certezza giuridica a entrambe le parti per l'intera durata del progetto
  
  
• Oggetto della concessione: con l'affitto si concede il godimento del fondo; con il diritto di superficie si concede specificamente la facoltà di costruire e mantenere un'opera, elemento centrale per un impianto industriale con vita utile pluridecennale
  
  
• Trasferibilità: il diritto di superficie può essere ceduto, ipotecato o utilizzato come garanzia dall'operatore, un aspetto che facilita l'accesso al credito per il finanziamento dell'impianto (elemento di bancabilità del progetto)

Come funziona in un progetto fotovoltaico: durata e compenso

Per un impianto fotovoltaico a terra, il diritto di superficie viene tipicamente costituito per un periodo di 25-30 anni, spesso con una clausola di proroga (per esempio 30+5), calcolato sulla vita tecnica ed economica dell'impianto più il tempo necessario per l'eventuale dismissione a fine ciclo.

Durante tutto questo periodo:

• il proprietario mantiene la piena titolarità del terreno, che resta iscritto a suo nome in catasto
  
  
• l'operatore acquisisce il diritto di costruire, gestire e mantenere l'impianto, di cui diventa proprietario separato
  
  
• il proprietario riceve un canone annuo fisso e garantito, contrattualmente definito, indipendente dalla produzione energetica effettiva dell'impianto e dall'andamento del mercato elettrico
  
  
• alla scadenza, salvo diversi accordi contrattuali, il diritto si estingue e il terreno torna nella piena disponibilità del proprietario, con l'impianto che può essere rimosso, con ripristino dello stato dei luoghi, o mantenuto secondo quanto pattuito

I vantaggi per chi possiede il terreno

Per un proprietario terriero, in particolare per aziende agricole o soggetti con terreni non pienamente sfruttati dal punto di vista produttivo, la cessione del diritto di superficie rappresenta una forma di reddito passivo con un profilo di rischio molto contenuto:

• nessuna cessione della proprietà: il terreno resta un asset nel patrimonio del proprietario, anche in vista di un futuro utilizzo o di una successione
  
  
• compenso fisso e prevedibile, non legato alle performance dell'impianto né ai costi di gestione, che restano interamente a carico dell'operatore
  
  
• nessun onere gestionale: manutenzione, assicurazione, sicurezza e rapporti con il gestore di rete sono responsabilità dell'operatore, non del proprietario del fondo
  
  
• possibilità, in alcuni casi, di continuare un uso agricolo compatibile del terreno, quando il progetto lo prevede (agrivoltaico)

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Domande frequenti

Il diritto di superficie fa perdere la proprietà del terreno?
No. Il proprietario mantiene la piena titolarità del fondo per tutta la durata del contratto; a essere ceduto è solo il diritto di costruire e mantenere l'impianto, che si estingue alla scadenza pattuita.

Quanto dura in genere un contratto di diritto di superficie per il fotovoltaico?
Tipicamente tra 20 e 30 anni, spesso con una clausola di proroga, in linea con la vita utile tecnica ed economica di un impianto fotovoltaico.

Il compenso annuo dipende dalla produzione dell'impianto?
No, nella maggior parte dei contratti il canone è fisso e garantito contrattualmente, indipendente dall'energia effettivamente prodotta o dai prezzi di mercato dell'elettricità.