Dal terreno al progetto: le fasi dell’origination spiegate passo per passo

Trasformare un terreno in un impianto fotovoltaico funzionante è un percorso lungo, articolato in fasi ben distinte, ciascuna con i propri tempi, rischi e attori coinvolti. Capire come funziona questo percorso — dalla prima individuazione del sito fino al Ready to Build — è utile sia a chi possiede un terreno sia a chi si affaccia per la prima volta al mondo dello sviluppo fotovoltaico. Vediamo insieme le tappe principali.

Fase 1: scouting e prima qualifica del sito

Tutto parte dall'individuazione del terreno. In questa fase, lo sviluppatore (o l'EPC che se ne occupa) analizza dati pubblici e cartografici per verificare i requisiti minimi: classificazione urbanistica, distanza dalla rete elettrica, presenza di vincoli evidenti, estensione utile. È una verifica rapida, spesso condotta su decine di siti in parallelo, che serve a scartare subito le opportunità palesemente non fattibili e concentrare le risorse su quelle più promettenti.

Fase 2: due diligence preliminare e contatto con la proprietà

Superata la prima scrematura, si passa a un'analisi più approfondita: verifica catastale, controllo di eventuali servitù o contenziosi, prima stima della producibilità energetica del sito. È in questa fase che avviene generalmente il primo contatto con il proprietario del terreno, con la proposta di un accordo preliminare — che sia affitto, diritto di superficie o altra formula — subordinato all'ottenimento delle autorizzazioni necessarie.

Fase 3: progettazione preliminare e domanda di connessione

Con il terreno formalmente vincolato tramite contratto preliminare, lo sviluppatore avvia la progettazione preliminare dell'impianto e presenta la domanda di connessione al gestore di rete competente (Terna per l'alta tensione, i distributori locali per la media e bassa tensione). Questa fase richiede in genere alcuni mesi, al termine dei quali il gestore di rete fornisce una prima offerta tecnico-economica di connessione.

Fase 4: iter autorizzativo

In parallelo o subito dopo la fase di connessione, si avvia il percorso autorizzativo vero e proprio, che può seguire tre strade diverse a seconda della taglia e della localizzazione dell'impianto: attività libera per i casi più semplici previsti dalla normativa, Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) per impianti di dimensioni contenute con silenzio-assenso comunale, oppure Autorizzazione Unica per progetti di maggiore impatto, che richiede il coinvolgimento di una Conferenza di servizi tra i vari enti competenti. È la fase più lunga e delicata dell'intero percorso, quella in cui si concentra la maggior parte del rischio di sviluppo.

Fase 5: accettazione della connessione e conferma delle autorizzazioni

Una volta ottenuta l'autorizzazione definitiva e decorsi i termini di eventuale opposizione, e con la connessione formalmente accettata dal gestore di rete, il progetto raggiunge lo stato di Ready to Build. È il momento in cui, come proprietario del terreno, si ottiene generalmente la conferma piena del contratto e l'erogazione delle somme concordate legate a questa fase, mentre per lo sviluppatore o l'investitore il progetto diventa finalmente bancabile e pronto per il cantiere.

Fase 6: costruzione ed entrata in esercizio

L'ultima fase è quella della costruzione vera e propria (EPC) e della messa in esercizio dell'impianto, che porta al COD (Commercial Operation Date), il giorno in cui l'impianto inizia formalmente a produrre ed immettere energia in rete. Da questo momento l'asset entra nella fase operativa, con la gestione affidata tipicamente a un contratto di O&M (Operation & Maintenance) pluriennale.

Il ruolo di un partner EPC lungo tutto il percorso

Ciò che rende solido questo percorso non è solo la sequenza delle fasi, ma la capacità di gestirle con continuità, evitando interruzioni, richieste integrative o ritardi che possono compromettere l'intero investimento. Avere un unico interlocutore tecnico capace di seguire il progetto dalla fase di origination fino alla costruzione riduce sensibilmente i rischi di frammentazione delle responsabilità tra i diversi soggetti coinvolti.

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