Il mercato dei progetti Ready-to-Build è in fermento: cosa significa per chi possiede terreni idonei

Nel secondo trimestre del 2026 sono stati connessi in Italia 1.654 MW di nuova potenza fotovoltaica, il 15% in più rispetto ai 1.439 MW installati nel primo trimestre. Dietro questa crescita si muove un mercato parallelo, meno visibile ma altrettanto significativo: quello dei progetti Ready-to-Build (RTB), cioè terreni con tutte le autorizzazioni necessarie per la costruzione di un impianto fotovoltaico, pronti per essere sviluppati o ceduti.

Nel secondo trimestre 2026 i progetti italiani completamente autorizzati si sono scambiati a valori compresi tra 80.000 e 166.000 €/MWp. Secondo l'analisi riportata da pv magazine Italia, questa crescita delle valutazioni dipende dalla domanda degli investitori, dalla disponibilità limitata di progetti con autorizzazioni complete e dalla maggiore visibilità sui ricavi futuri offerta dal nuovo quadro incentivante FER X.

Perché i progetti autorizzati stanno diventando più rari

Il meccanismo alla base di questo trend è semplice da capire: la domanda di superficie per nuovi impianti fotovoltaici cresce, ma il numero di terreni che arrivano a completare l'intero iter autorizzativo — permessi, connessione alla rete, verifiche urbanistiche e paesaggistiche — non cresce alla stessa velocità. Ogni progetto che raggiunge lo stadio RTB diventa quindi un asset raro, e il prezzo di mercato lo riflette.

Per chi possiede un terreno con caratteristiche idonee, questo significa una cosa concreta: il valore di un ettaro con permessi in corso, o portato fino alla piena autorizzazione, può crescere in modo significativo rispetto al solo valore agricolo o fondiario del terreno.

Le zone più richieste — e quelle da valutare con più attenzione

I progetti localizzati nel Nord e nel Centro Italia continuano a ricevere il maggiore interesse da parte degli investitori, mentre quelli nel Sud, in Sicilia e in Sardegna vengono valutati con maggiore prudenza a causa dei vincoli di rete e del rischio di limitazione della produzione.

Questo non significa che un terreno nel Sud Italia non abbia valore, ma che la sua valorizzazione richiede un'analisi più attenta della capacità di connessione alla rete elettrica locale — un aspetto tecnico che spesso fa la differenza tra un progetto che si sviluppa rapidamente e uno che resta bloccato per anni in attesa di una soluzione di connessione.

Cosa significa per chi possiede un terreno idoneo

Se possiedi un terreno di dimensioni adeguate (indicativamente a partire da due ettari) nel Nord o nel Centro Italia, in un'area non vincolata da tutele paesaggistiche stringenti e relativamente vicina a punti di connessione alla rete, ti trovi nella posizione più favorevole del mercato attuale. Le strade percorribili sono più di una:

• Cessione del terreno o del diritto di superficie a uno sviluppatore, con un compenso legato alla fase di avanzamento del progetto
• Co-sviluppo, mantenendo una quota di partecipazione al progetto e ai ricavi futuri dell'impianto
•  Sviluppo fino allo stadio RTB con il supporto di un partner tecnico, per poi valutare la cessione al valore di mercato più alto raggiunto dal progetto autorizzato

Non tutte le opzioni sono adatte a ogni situazione: dipende dagli obiettivi del proprietario, dalla capacità di attendere i tempi dell'iter autorizzativo e dalla propensione a partecipare attivamente allo sviluppo.

Come funziona una valutazione preliminare del terreno

Prima di scegliere la strada più adatta, un terreno va valutato su alcuni criteri tecnici specifici: superficie disponibile, distanza dalla cabina primaria o dai punti di connessione più vicini, destinazione urbanistica, presenza di vincoli paesaggistici o idrogeologici, ed eventuale collocazione in aree agricole soggette a normative specifiche sul fotovoltaico a terra.

È un'analisi che richiede competenza tecnica specifica, perché un terreno apparentemente idoneo può nascondere vincoli di connessione che ne riducono drasticamente il valore — così come un terreno meno scontato può rivelarsi un'ottima opportunità se ben posizionato rispetto alla rete.

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